招商蛇口(001979) 销售仍降ღ◈◈，拿地积极ღ◈◈，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年6月经营简报ღ◈◈。公司销售仍降ღ◈◈，行业排名保持稳定ღ◈◈，拿地聚焦核心城市ღ◈◈，拿地强度40%ღ◈◈，公开市场融资畅通ღ◈◈。我们维持盈利预测ღ◈◈，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7ღ◈◈、64.7ღ◈◈、70.1亿元ღ◈◈，EPS为0.66ღ◈◈、0.71ღ◈◈、0.77元ღ◈◈，当前股价对应PE为13.9ღ◈◈、12.9ღ◈◈、11.8倍ღ◈◈。公司投资聚焦核心城市ღ◈◈，可售货源较充足ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 销售数据压力犹存ღ◈◈，销售规模稳定前四 2025年6月ღ◈◈，公司实现签约销售面积69.5万方ღ◈◈，同比下降31.7%ღ◈◈；实现签约销售金额217.5亿元ღ◈◈，同比下降5.9%ღ◈◈，环比增长25.6%ღ◈◈，单月销售数据依旧承压ღ◈◈。2025年1-6月ღ◈◈，公司实现签约销售面积335.0万方ღ◈◈，同比下降23.6%ღ◈◈；实现签约销售金额888.9亿元ღ◈◈，同比下降11.9%ღ◈◈，全口径销售排名行业第四ღ◈◈；签约销售均价26533元/平ღ◈◈，同比增长15.3%ღ◈◈。 6月拿下三宗地块ღ◈◈，拿地强度较高 2025年6月ღ◈◈，公司在深圳ღ◈◈、郑州和宜昌拿下三宗地块申博ღ◈◈，拿地建面26.1万方ღ◈◈，对应总地价21.9亿元ღ◈◈。2025年1-6月ღ◈◈，公司获取16宗土地ღ◈◈，拿地总建面166.9万方ღ◈◈，同比增长108%ღ◈◈；对应土地总价352.9亿元ღ◈◈，同比增长142%ღ◈◈；拿地均价21144元/平ღ◈◈，同比增长16%ღ◈◈；拿地金额权益比达62.1%ღ◈◈，同比有所下降ღ◈◈；拿地强度39.7%（2024年同期14.5%）ღ◈◈，其中在北京ღ◈◈、上海和深圳拿下4宗土地ღ◈◈，一线%ღ◈◈。 融资成本行业低位ღ◈◈，回购股份诚意十足 2025年6月ღ◈◈，公司成功发行三年期13亿元中期票据ღ◈◈，票面利率1.91%ღ◈◈，持续保持行业低位ღ◈◈。公司于2024年10月17日披露了回购股份方案ღ◈◈，拟通过集中竞价交易方式回购公司股份ღ◈◈，回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元ღ◈◈。截至2025年6月末ღ◈◈，公司累计回购股份数量4480万股ღ◈◈，占公司总股本的比例为0.494%ღ◈◈，支付资金总额4.3亿元ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：市场恢复不及预期ღ◈◈、房价调控超预期ღ◈◈、多元化业务运营不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 事件ღ◈◈：公司发布2025年一季报ღ◈◈，公司2025年Q1实现营业收入204.47亿元ღ◈◈，同比下降13.90%ღ◈◈；归母净利润4.45亿元ღ◈◈，同比增长34.02%ღ◈◈；每股收益0.04元/股ღ◈◈，同比增长300%ღ◈◈。 归母净利润改善ღ◈◈：公司2025年Q1实现收入204.47亿元ღ◈◈，同比下降13.90%ღ◈◈；归母净利润4.45亿元ღ◈◈，同比增长34.02%ღ◈◈。从盈利能力看ღ◈◈，2025年Q1毛利率为11.76%ღ◈◈，较去年同期下滑2.74pctღ◈◈。从费用管控看ღ◈◈，2025年Q1销售费用率和管理费用率分别为1.92%ღ◈◈、1.96%ღ◈◈，分别较去年同期下降0.35pctღ◈◈、提高0.43pctღ◈◈。从投资看ღ◈◈，2025年Q1的投资收益为1.79亿元ღ◈◈，同比增长357.82%ღ◈◈，主要由于权益法投资收益同比增加ღ◈◈。2025年Q1ღ◈◈，少数股东亏损0.59亿元ღ◈◈，去年同期为收益6.03亿元ღ◈◈，因此2025年Q1归母净利润实现同比增长ღ◈◈。 积极拓展优质地块ღ◈◈：2025年Q1公司实现销售面积145.82万方ღ◈◈，同比下降12.47%ღ◈◈；销售金额350.70亿元ღ◈◈，同比下降12.78%ღ◈◈；对应的销售均价为24050元/平米ღ◈◈，同比下降0.36%ღ◈◈。2025年Q1ღ◈◈，公司共新增7个地块ღ◈◈，计容建面72.42万方ღ◈◈。权益地价115.41亿元ღ◈◈，我们计算综合总地价为200.24亿元ღ◈◈，对应的权益比例为57.63%ღ◈◈，其中4个地块为100%权益拿地ღ◈◈。全口径下的楼面价为27650元/平米ღ◈◈，Q1的地售比为1.15ღ◈◈，拿地质量高ღ◈◈，7个地块中3个位于京沪ღ◈◈、2个地块为成都ღ◈◈、长沙ღ◈◈。公司拓展优质地块ღ◈◈，全口径下的拿地力度为0.57ღ◈◈。 成功发行中票ღ◈◈：截至2025年4月末ღ◈◈，公司于年内已成功发行中票ღ◈◈，并融资10亿元ღ◈◈，对应利率为2.05%ღ◈◈，融资成本低ღ◈◈。公司旗下博时蛇口产园REIT计划第二次购入公司全资子公司持有的多个资产ღ◈◈，实践以存量带增量ღ◈◈、以产融促周转的轻重结合发展战略ღ◈◈，增强公司可持续经营能力ღ◈◈，打造公司业务增长新曲线年公司归母净利润显著改善ღ◈◈。公司积极投拓ღ◈◈，高质量拿地ღ◈◈。融资端成功发行中票ღ◈◈，融资成本低ღ◈◈。存量资产端ღ◈◈，旗下REIT计划第二次购入公司全资子公司持有的多个资产ღ◈◈。我们维持公司2025-2027年归母净利润为48.67亿元ღ◈◈、54.92亿元ღ◈◈、59.79亿元的预测ღ◈◈，对应EPS为0.54元/股ღ◈◈、0.61元/股ღ◈◈、0.66元/股ღ◈◈，对应PE为17.03Xღ◈◈、15.10Xღ◈◈、13.87Xღ◈◈，维持“推荐”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：宏观经济不及预期的风险ღ◈◈、房地产销售不及预期的风险ღ◈◈、房价大幅度下跌的风险ღ◈◈、资金回流不及预期的风险ღ◈◈、债务偿还不及预期的风险ღ◈◈、运营业务不及预期的风险

　　招商蛇口(001979) 事项ღ◈◈： 公司公布2025年一季报ღ◈◈，一季度实现营业收入204.5亿元ღ◈◈，同比下降13.9%ღ◈◈，归母净利润4.5亿元ღ◈◈，同比增长34%ღ◈◈。 平安观点ღ◈◈： 利润同比增长ღ◈◈，少数股东损益占比下降ღ◈◈：2025Q1公司实现营业收入204.5亿元ღ◈◈，同比下降13.9%ღ◈◈，归母净利润4.5亿元ღ◈◈，同比增长34%ღ◈◈。归母净利润增速高于营收主要因少数股东损益同比减少ღ◈◈，Q1少数股东损益占比同比下降79.7个百分点至-15.3%ღ◈◈。 销售小幅下探ღ◈◈，投资积极聚焦ღ◈◈：2025Q1公司实现销售面积145.8万平米ღ◈◈，同比下降12.5%ღ◈◈，销售金额350.7亿元ღ◈◈，同比下降12.8%ღ◈◈，销售均价24050元/平米ღ◈◈，同比微跌0.4%ღ◈◈，较2024年全年上涨2.6%ღ◈◈。Q1新增土储建面72.4万平米ღ◈◈、总地价200.2亿元ღ◈◈，拿地销售面积比ღ◈◈、拿地销售金额比升至49.7%ღ◈◈、57.1%ღ◈◈，权益地价115.4亿元ღ◈◈，权益比例57.6%ღ◈◈；新增土储分布于北京ღ◈◈、上海ღ◈◈、佛山ღ◈◈、长沙ღ◈◈、成都ღ◈◈，北上新增土储总地价152.9亿元ღ◈◈、权益地价70.6亿元ღ◈◈。 投资建议ღ◈◈：维持原有预测ღ◈◈，预计公司2025-2027年EPS分别为0.54元ღ◈◈、0.59元ღ◈◈、0.63元ღ◈◈，当前股价对应PE分别为17.0倍ღ◈◈、15.3倍ღ◈◈、14.5倍ღ◈◈。公司财务状况稳健ღ◈◈，投资积极聚焦ღ◈◈，土储结构优化ღ◈◈，有望以优质资产助力未来发展ღ◈◈，维持“推荐”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：1）若后续购房信心不足ღ◈◈、楼市修复低于预期ღ◈◈，将对公司发展

　　招商蛇口(001979) 事件 2025年4月29日ღ◈◈，公司发布2025一季报ღ◈◈：实现营收204.48亿元ღ◈◈，同比-13.90%ღ◈◈；归母净利润4.45亿元ღ◈◈，同比+34.02%ღ◈◈。 点评 营收同比下降ღ◈◈，归母净利润同比提升ღ◈◈，主要系期内结转项目的权益比例提升ღ◈◈。 一季度销售规模下降ღ◈◈。25年一季度公司销售金额350.70亿元ღ◈◈，同比-12.8%ღ◈◈；销售面积145.82万方ღ◈◈，同比-12.5%ღ◈◈。 一季度公司获取7宗地块均位于一二线宗+长沙1宗）ღ◈◈，总权益拿地金额115.4亿元ღ◈◈，综合权益比例57.6%ღ◈◈，计容建筑面积72.42万方ღ◈◈。 博时蛇口产园REIT申请第二次扩募ღ◈◈。4月17日公司公告ღ◈◈：筹划博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目（23年6月16日完成第一次扩募）ღ◈◈。购入标的ღ◈◈：①招商局光明科技园B地块B1B2栋ღ◈◈、B5栋ღ◈◈、B6栋ღ◈◈、B7栋ღ◈◈、B8栋ღ◈◈。②南山区妈湾大道前海易港中心及南山区南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6仓库ღ◈◈、W7仓库及辅助楼ღ◈◈。本次扩募有助于促进公司打通持有物业“投ღ◈◈、融ღ◈◈、建ღ◈◈、管ღ◈◈、退”的循环ღ◈◈，践行轻重结合发展战略ღ◈◈。 回购有望提速ღ◈◈。截至3月31日ღ◈◈，公司累计回购2668.2万股ღ◈◈，占公司总股本的0.294%ღ◈◈；支付的资金总额为2.65亿元ღ◈◈，占拟回购金额上限的37.75%ღ◈◈。4月8日公司公告将加快回购公司股份ღ◈◈，以维护投资者利益ღ◈◈，增强市场信心ღ◈◈。 投资建议 随着25年前海高利润项目逐渐进入结转ღ◈◈、结转权益比例提升ღ◈◈，公司业绩有望触底回升ღ◈◈。我们预计公司2025-2027年的归母净利润分别为49.6亿元/56.5亿元/63.9亿元ღ◈◈，同比增速分别为+22.9%/+13.9%/+13.0%ღ◈◈。公司股票现价对应PE估值分别为16.6x/14.6x/12.9xღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 风险提示 政策落地不及预期ღ◈◈；房地产市场销售持续低迷ღ◈◈；竣工不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 核心观点 央企龙头ღ◈◈，规模领先ღ◈◈。公司成立于1997年ღ◈◈，围绕开发业务ღ◈◈、资产运营和物业服务三类业务ღ◈◈，在多个领域逐步积累了独特优势桂木亚沙美ღ◈◈，开发业务稳居行业前五ღ◈◈，非开发业务收入占比13%ღ◈◈，第二增长曲线稳步发展ღ◈◈。公司的实际控制人为招商局集团ღ◈◈，持股比例约58%ღ◈◈，股权架构稳定ღ◈◈。 归母净利润-36%ღ◈◈，充分计提减值ღ◈◈。2024年公司实现营业收入1789亿元ღ◈◈，同比增长2%ღ◈◈；实现归母净利润40亿元ღ◈◈，同比下降36%ღ◈◈。公司增收不增利的主要原因包括ღ◈◈：1）公司计提资产减值和信用减值约60亿元ღ◈◈，同比增长150%ღ◈◈；2）公司结算毛利率为15.6%ღ◈◈，同比下降1.5pctღ◈◈。公司拟每股派息0.19元ღ◈◈，对应分红比例约43%ღ◈◈。 销售保持全国前五ღ◈◈，投拓聚焦核心城市ღ◈◈。2024年公司实现销售金额2193亿 元ღ◈◈，同比下降25%ღ◈◈；实现销售面积936万平方米ღ◈◈，同比下降24%ღ◈◈，销售额保 持全国前五ღ◈◈。2024年公司累计获取26宗地块ღ◈◈，总计容建面约225万平方米ღ◈◈，总地价约486亿元ღ◈◈，公司需支付地价约为335亿元ღ◈◈，公司在在“核心10城”的投资金额占比分别达90%申博ღ◈◈，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%ღ◈◈。 融资优势明显ღ◈◈，财务保持健康申博ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，公司剔除预收账款的资产负债率62%ღ◈◈、净负债率56%ღ◈◈、现金短债比为1.6ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。公司综合资金成本2.99%ღ◈◈，较年初降低48BPღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈。2024年公司发挥融资优势ღ◈◈，全年落地经营性物业贷款92亿元ღ◈◈，债务结构更加稳固ღ◈◈，全年新增公开市场融资155亿元ღ◈◈，票面利率均为同期同行业最低水平ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：宏观环境大幅恶化ღ◈◈；政策宽松低于预期ღ◈◈；政策效果低于预期ღ◈◈；公司深耕城市房地产市场衰退ღ◈◈；公司销售不畅ღ◈◈、回款滞后ღ◈◈、存货贬值ღ◈◈、利润下行ღ◈◈、竣工结算不及预期ღ◈◈。 投资建议ღ◈◈：公司土地质量相对优质ღ◈◈，财务保持健康ღ◈◈，有望持续在行业下行的大环境中脱颖而出ღ◈◈。公司过去几年计提减值充分ღ◈◈，随着公司高地价低毛利项目陆续结算完毕ღ◈◈，公司业绩有望企稳回升ღ◈◈。预计公司2025至2027年营收分别为1618/1530/1569亿元ღ◈◈，归母净利润分别为41/41/42亿元ღ◈◈，同比+2%/+0%/+1%ღ◈◈。结合绝对估值和相对估值ღ◈◈，我们认为公司每股价值较当前股价有0%至20%的空间ღ◈◈，首次覆盖给予“优于大市”评级ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 销售仍降ღ◈◈，拿地积极ღ◈◈，回购股份进程加快ღ◈◈，维持“买入”评级 招商蛇口发布2025年3月经营简报ღ◈◈。公司销售仍降ღ◈◈，行业排名保持稳定ღ◈◈，拿地聚焦核心城市ღ◈◈，拿地强度超50%ღ◈◈，同时公告将加快股份回购进程ღ◈◈。我们维持盈利预测ღ◈◈，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7ღ◈◈、64.7ღ◈◈、70.1亿元ღ◈◈，EPS为0.66ღ◈◈、0.71ღ◈◈、0.77元ღ◈◈，当前股价对应PE为14.7ღ◈◈、13.6ღ◈◈、12.5倍ღ◈◈。公司投资聚焦核心城市ღ◈◈，可售货源较充足ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 单月销售增速再度转负ღ◈◈，销售规模维持前五 2025年3月ღ◈◈，公司实现签约销售面积59.50万方ღ◈◈，同比下降15.9%ღ◈◈；实现签约销售金额156.17亿元ღ◈◈，同比下降18.5%ღ◈◈，单月销售增速再度转负ღ◈◈。2025年1-3月ღ◈◈，公司实现签约销售面积145.82万方ღ◈◈，同比下降12.5%ღ◈◈；实现签约销售金额350.70亿元ღ◈◈，同比下降12.8%ღ◈◈，全口径销售排名行业第五ღ◈◈；签约销售均价24050元/平ღ◈◈，同比下降0.4%ღ◈◈。 3月拿下两宗地块ღ◈◈，前三月拿地积极 2025年3月ღ◈◈，公司在成都和长沙拿下两宗地块ღ◈◈，建面21.07万方ღ◈◈，对应总地价33.7亿元ღ◈◈。2025年1-3月ღ◈◈，公司在一二线.2亿元ღ◈◈，同比增长102%ღ◈◈，拿地金额权益比达57.6%ღ◈◈；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%）ღ◈◈，其中在北京和上海拿地3宗土地ღ◈◈，一线%ღ◈◈。 负债结构稳健ღ◈◈，回购股份进程加快 2025年1月ღ◈◈，公司成功发行10亿元中期票据ღ◈◈，票面利率2.05%ღ◈◈，持续保持低位ღ◈◈。公司2024全年新增公开市场融资154.60亿元ღ◈◈，综合资金成本2.99%ღ◈◈，较2024年初降低48BPღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，公司有息负债2226亿元ღ◈◈，资产负债率66.67%ღ◈◈，剔除预收账款的资产负债率62.37%ღ◈◈、净负债率55.85%ღ◈◈、现金短债比为1.59ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。公司于2024年10月17日披露了回购股份方案ღ◈◈，拟通过集中竞价交易方式回购公司股份ღ◈◈，并于2025年4月初发布公告ღ◈◈，将加快实施回购公司股份ღ◈◈，截至2025年3月末ღ◈◈，公司累计回购金额占拟回购金额上限比例已达37.75%ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：市场恢复不及预期ღ◈◈、房价调控超预期ღ◈◈、多元化业务运营不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 事项ღ◈◈： 公司公布2024年年报ღ◈◈，全年实现营业收入1789.5亿元ღ◈◈，同比增长2.3%ღ◈◈，归母净利润40.4亿元ღ◈◈，同比下降36.1%ღ◈◈，与业绩快报一致ღ◈◈，拟向全体股东每10股派发现金红利1.9353元（含税）ღ◈◈，不以公积金转增股本ღ◈◈。 平安观点ღ◈◈： 利润阶段承压ღ◈◈，投资收益&少数股东损益占比改善ღ◈◈：2024公司实现营业收入1789.5亿元ღ◈◈，同比增长2.3%ღ◈◈，归母净利润40.4亿元ღ◈◈，同比下降36.1%ღ◈◈。归母净利润增速低于营收主要因ღ◈◈：1）毛利率同比下降1.3个百分点至14.6%ღ◈◈；2）资产及信用减值损失同比增加36.2亿元至60.3亿元ღ◈◈。全年投资收益同比增加14.1亿元ღ◈◈，少数股东损益占比同比下降27个百分点至3.6%ღ◈◈。 销售站稳行业五强ღ◈◈，投资精准区域聚焦ღ◈◈：2024年公司销售面积935.9万平米ღ◈◈，同比下降23.5%ღ◈◈，销售金额2193亿元ღ◈◈，同比下降25.3%ღ◈◈，销售排名站稳行业五强ღ◈◈，14城进入当地流量销售前五ღ◈◈。全年累计获取26宗地块ღ◈◈，总计容建面约225万平米ღ◈◈，总地价约486亿元ღ◈◈，公司需支付地价约为335亿元ღ◈◈。公司在“核心10城”投资金额占比90%ღ◈◈，其中在一线城市投资占公司全部投资额59%ღ◈◈。 经营性现金流持续为正ღ◈◈，融资成本延续下行ღ◈◈：2024年公司经营活动现金流量净额319.6亿元ღ◈◈，期末货币资金余额1003.5亿元ღ◈◈。期末剔除预收账款的资产负债率62.4%ღ◈◈、净负债率55.9%ღ◈◈、现金短债比1.59ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。积极响应房地产融资新模式ღ◈◈，全年落地经营性物业贷款92亿元ღ◈◈；充分发挥公司信用优势进行债务置换ღ◈◈，全年新增公开市场融资154.6亿元ღ◈◈，票面利率均为同期同行业最低水平ღ◈◈。2024年末公司综合资金成本2.99%ღ◈◈，较年初降低48BPღ◈◈。 投资建议ღ◈◈：由于公司减值计提超出预期ღ◈◈，下调公司2025-2026年EPS预 iFinDღ◈◈，平安证券研究所 测至0.54元（原为0.73元）ღ◈◈、0.59元（原为0.77元）ღ◈◈，新增2027年EPS预测为0.63元ღ◈◈，当前股价对应PE分别为17.6倍ღ◈◈、15.9倍ღ◈◈、15.1倍ღ◈◈。公司财务状况稳健ღ◈◈，投资积极聚焦ღ◈◈，土储结构优化ღ◈◈，有望以优质资产助力未来发展ღ◈◈，维持“推荐”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：1）若后续购房者信心不足ღ◈◈、楼市修复低于预期ღ◈◈，将对公司发展产生负面影响ღ◈◈；2）房企拿地策略趋同之下ღ◈◈，核心城市核心地块竞争激烈ღ◈◈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险ღ◈◈；3）盈利能力修复缓慢ღ◈◈、持续减值等风险ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 事件ღ◈◈： 公司发布2024年年报ღ◈◈，2024年公司实现营业收入1789.48亿元ღ◈◈，同比上升2.25%ღ◈◈，归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比下降36.09%ღ◈◈，基本每股收益0.37元/股ღ◈◈，同比下降43.08%ღ◈◈。 要点ღ◈◈： 营收实现微增ღ◈◈，计提减值短期拖累业绩ღ◈◈。 2024年公司实现营收1789.48亿元ღ◈◈，同比微增2.25%ღ◈◈，归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比下滑36.09%ღ◈◈。营收微增但归母净利润下滑主要原因包括ღ◈◈：1）公司开发业务项目结转毛利率为15.58%ღ◈◈，较23年同比下降1.53个百分点ღ◈◈；2）2024年计提资产减值损失和信用减值损失总额60.34亿元ღ◈◈，同比去年多计提36.17亿元ღ◈◈。 销售规模保持行业前五ღ◈◈，多城排名靠前ღ◈◈。 2024年公司累计实现签约销售面积935.9万平方米ღ◈◈，较23年同比下降23.5%ღ◈◈。据克而瑞数据ღ◈◈，公司全年实现全口径销售金额2193.0亿元ღ◈◈，同比下降25.3%ღ◈◈，权益销售金额1506.0亿元ღ◈◈，同比下降18.7%ღ◈◈，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第五名ღ◈◈，较去年保持一致ღ◈◈。具体城市来看ღ◈◈，公司在西安ღ◈◈、长沙ღ◈◈、合肥ღ◈◈、南通ღ◈◈、徐州等五城销售金额排名位居第一ღ◈◈，在南京ღ◈◈、上海ღ◈◈、深圳ღ◈◈、苏州ღ◈◈、成都ღ◈◈、重庆ღ◈◈、佛山ღ◈◈、厦门ღ◈◈、温州等九城进入当地销售排名前五ღ◈◈。 投资聚焦“核心10城”ღ◈◈，获取优质项目ღ◈◈。 拿地方面ღ◈◈，公司坚持区域聚焦ღ◈◈、城市深耕ღ◈◈、以销定投ღ◈◈、精挑细选的投资策略ღ◈◈。24年全年累计获取26宗地块ღ◈◈，总计容建面约225万平方ღ◈◈，总地价约486亿元ღ◈◈，权益地价335亿元ღ◈◈，新增拿地权益比68.9%ღ◈◈。公司在“核心10城”投资金额占比达90%ღ◈◈，其中在一线%ღ◈◈。 财务管理稳健ღ◈◈，融资成本进一步下降ღ◈◈。 截至2024年年末ღ◈◈，公司“三道红线”保持绿档ღ◈◈，剔除预收账款的资产负债率62.37%ღ◈◈，净负债率55.85%ღ◈◈，现金短债比为1.59ღ◈◈。融资方面ღ◈◈，积极响应房地产融资新模式ღ◈◈，落地经营性物业贷款92亿元ღ◈◈，债务结构更加稳固ღ◈◈。此外ღ◈◈，紧抓利率下行的市场窗口ღ◈◈，全年新增公开市场融资154.6亿元ღ◈◈，票面利率均为同期同行业最低水平ღ◈◈。2024年年末ღ◈◈，综合资金成本为2.99%ღ◈◈，较2023年同比下降0.48个百分点ღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈。 资产运营和物业服务业务快速发展ღ◈◈，坚决落实“AI+”战略ღ◈◈。 资产运营板块ღ◈◈，2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元ღ◈◈，同比上涨12%ღ◈◈，EBITDA实现36.67亿元ღ◈◈，同比上涨11%ღ◈◈。24年新入市23个重资产项目ღ◈◈，新增经营面积101万平方米（11个公寓+6个集中商业+3个产业园+3个酒店）ღ◈◈；年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米ღ◈◈，管理输出项目位于上海ღ◈◈、南京ღ◈◈、无锡ღ◈◈、成都ღ◈◈、武汉等核心城市ღ◈◈。物业服务领域ღ◈◈，招商积余实现营收171.72亿元ღ◈◈，同比增长9.89%ღ◈◈，归母净利润8.40亿元ღ◈◈，同比增长14.24%ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，招商积余在管项目2,296个ღ◈◈，管理面积达3.65亿平方米ღ◈◈。此外ღ◈◈，公司坚决落实“AI+”战略ღ◈◈，探索多智能体交互ღ◈◈、多模态交互等前沿技术ღ◈◈，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能ღ◈◈，实现AI应用在智慧服务ღ◈◈、智慧空间ღ◈◈、智慧运营等更多细分场景的落地ღ◈◈。 投资建议ღ◈◈： 公司作为央企龙头ღ◈◈，股东综合实力强桂木亚沙美ღ◈◈，投资聚焦核心区域城市ღ◈◈，土地储备充足ღ◈◈，销售保持韧性ღ◈◈，考虑到目前处于房地产行业深度调整期ღ◈◈，公司因计提减值短期业绩承压ღ◈◈，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为45.56/55.63/50.01亿元ღ◈◈，对应25/26/27年PE分别为18.85X/15.44X/17.17Xღ◈◈，持续给予“买入”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：房地产行业政策风险ღ◈◈；销售改善不及预期ღ◈◈；毛利率下行超预期

　　招商蛇口(001979) 事件ღ◈◈：公司发布2024年年报ღ◈◈，公司24年实现营业收入1789.48亿元ღ◈◈，同比+2.25%ღ◈◈；归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比-36.09%ღ◈◈；基本每股收益0.37元/股ღ◈◈，同比-43.08%ღ◈◈。收入微增ღ◈◈，大幅减值理清“包袱”ღ◈◈。收入端ღ◈◈，公司24年实现营收1789.48亿元申博ღ◈◈，同比+2.25%ღ◈◈，Q4单季度实现营收1009.38亿元ღ◈◈，同比+1.77%ღ◈◈。24年开发业务收入同比+1.38%ღ◈◈，占比营收87.38%ღ◈◈，资产运营ღ◈◈、物业服务分别同比+7.41%ღ◈◈、+9.37%ღ◈◈。利润端ღ◈◈，归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比-36.09%ღ◈◈，主要系ღ◈◈：1)开发业务结转毛利率下降1.53pct至15.58%ღ◈◈；2）24年计提资产减值损失44.84亿元ღ◈◈，较23年增加22.1亿元ღ◈◈，信用减值损失15.5亿元ღ◈◈，较23年增加14.08亿元ღ◈◈。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.94元ღ◈◈，分红比例43.3%ღ◈◈。 龙头地位稳固ღ◈◈，投资强度随行业下滑ღ◈◈。销售端ღ◈◈，公司24年签约销售面积935.9万平ღ◈◈，同比-21.4%ღ◈◈，销售金额2193.02亿元ღ◈◈，同比-25.3%ღ◈◈，24年克而瑞全口径ღ◈◈、权益销售金额排名行业均为行业第5ღ◈◈，与23年排名一致ღ◈◈，龙头地位稳固ღ◈◈；权益比例较23年提示5.6pct至68.7%ღ◈◈，逆周期继续强化独立开发能力ღ◈◈，降低风险ღ◈◈。拿地端ღ◈◈，公司坚持区域聚焦ღ◈◈，24年累计获取26宗地块ღ◈◈，总计容建面约225万平ღ◈◈，总地价约486亿元ღ◈◈，同比-57.1%ღ◈◈，全口径投资强度22.2%ღ◈◈；权益拿地335亿元ღ◈◈，权益投资强度22.2%ღ◈◈。 其中ღ◈◈，公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%ღ◈◈，其中在一线城市的投资占公 司全部投资额的59%ღ◈◈，继续保持土储结构优质ღ◈◈。 经营性物业贷协助降本ღ◈◈，现金逆势改善ღ◈◈。债务端ღ◈◈，截至24年底ღ◈◈，公司剔除预收账款的资产负债率62.37%ღ◈◈、净负债率55.85%ღ◈◈、现金短债比为1.59ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。融资端ღ◈◈，公司24年新增公开市场融资154.60亿元ღ◈◈，较23年减少170亿ღ◈◈；落地经营性物业贷92亿元ღ◈◈，债务结构优化ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，综合资金成本2.99%ღ◈◈，较24年初降低48BPღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈；经营活动现金流量净额319.64亿元ღ◈◈，较23年小幅提升ღ◈◈；截至24年末ღ◈◈，货币资金余额达1003.51亿元ღ◈◈，较23年末提升13.7%ღ◈◈，在销售下滑趋势下实现现金状况改善ღ◈◈，展现较强资金管控能力ღ◈◈。截至24年末ღ◈◈，公司通过公募REITs平台管理资产约59万平申博ღ◈◈，24年管理口径收入达8.13亿ღ◈◈。 重资产项目集中入市ღ◈◈，运营水平稳步提升ღ◈◈。公司24年全口径资产运营收入74.62亿元ღ◈◈，同比+12%ღ◈◈，24年新入市23个重资产项目ღ◈◈，新增经营面积101万平方米ღ◈◈，含11个公寓ღ◈◈、6个集中商业ღ◈◈、3个产业园和3个酒店ღ◈◈。1）集中商业ღ◈◈：24年实现收入17.7亿元ღ◈◈，同比+22.2%ღ◈◈，截至24年底在营项目47个ღ◈◈，总经营建面277万平ღ◈◈，在建及筹开233万平ღ◈◈；2）写字楼ღ◈◈：实现收入13.5亿元ღ◈◈，同比+7.1%ღ◈◈，开业三年以上项目出租率达88%ღ◈◈；3）产业园ღ◈◈：实现收入13.8亿元ღ◈◈，同比+8.4%ღ◈◈，在营项目31个ღ◈◈，总经营建面261万平ღ◈◈，在建及筹备项目建面约56万ღ◈◈；4）长租公寓ღ◈◈：实现收入12.34亿元ღ◈◈，同比+13.42%ღ◈◈，经营建面144万ღ◈◈，房源总数3.42万间ღ◈◈，开业1年以上精品公寓出租率90%ღ◈◈；5）酒店ღ◈◈：实现收入10.18亿元ღ◈◈，同比-4.14%ღ◈◈。 投资建议ღ◈◈：公司24收入表现稳健ღ◈◈，销售领先ღ◈◈、拿地积极ღ◈◈、信用良好ღ◈◈，因盈利能力受行业整体波动影响ღ◈◈，我们调整预测公司25-26年归母净利润至56.7ღ◈◈、67.9亿元（原值为62.10ღ◈◈、78.30亿元）ღ◈◈，预计27年归母净利77.9亿元ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：国内外宏观形势变化ღ◈◈、房地产销售不及预期ღ◈◈、市场竞争加剧风险

　　招商蛇口(001979)事件ღ◈◈：公司发布2024年报ღ◈◈，公司2024年实现收入1789.48亿元ღ◈◈，同比增长2.25%ღ◈◈；归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比下降36.09%ღ◈◈；基本每股收益0.37元/股ღ◈◈，同比下降43.08%ღ◈◈。每十股派发现金红利1.9353元ღ◈◈。 毛利率下滑和减值影响归母净利润ღ◈◈：公司2024年实现收入1789.48亿元ღ◈◈，同比增长2.25%ღ◈◈；归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比下滑36.09%ღ◈◈。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因ღ◈◈。1）毛利率下滑ღ◈◈：2024年公司毛利率为14.61%ღ◈◈，较去年同期下滑1.28pctღ◈◈，其中开发业务毛利率15.58%ღ◈◈，较去年下滑1.53pctღ◈◈，导致归母净利润下滑ღ◈◈。2）计提减值ღ◈◈：2024年公司共计提减值准备60.34亿元ღ◈◈，其中信用减值损失15.50亿元ღ◈◈，资产减值损失44.84亿元ღ◈◈。3）财务费用中汇兑损失1.22亿元ღ◈◈，较去年同期增加较多ღ◈◈。从权益比例看ღ◈◈，2024年公司少数股东损益占净利润比例为3.59%ღ◈◈，较去年的30.60%下降明显ღ◈◈，表明公司权益比例提升ღ◈◈。从费用管控看ღ◈◈，公司2024年销售费用率和管理费用率分别为2.24%ღ◈◈、1.18%ღ◈◈，分别较去年降低0.23pctღ◈◈、0.18pctღ◈◈，公司费用管控有成效ღ◈◈。 销售维持行业前列ღ◈◈：2024年公司销售排名维持行业第五ღ◈◈。2024年公司实现销售面积935.90万方ღ◈◈，同比下滑23.50%ღ◈◈，销售金额2193.02亿元ღ◈◈，同比下滑25.31%ღ◈◈，对应的销售均价为23432元/平米ღ◈◈，同比下滑2.37%ღ◈◈。尽管受到行业整体的影响ღ◈◈，公司在多地的销售排名前列ღ◈◈，如在西安ღ◈◈、长沙ღ◈◈、合肥ღ◈◈、南通ღ◈◈、徐州等地销售金额排名第一ღ◈◈，在南京ღ◈◈、上海ღ◈◈、深圳ღ◈◈、苏州ღ◈◈、成都ღ◈◈、重庆ღ◈◈、佛山ღ◈◈、厦门ღ◈◈、温州等地排名进入当地前五ღ◈◈。 投资聚焦核心ღ◈◈：公司在2024年共新增26个地块ღ◈◈，计容建面225万方ღ◈◈，总地价486亿元ღ◈◈，对应楼面价21600元/平米ღ◈◈，较去年新增地块的楼面积提高12.38%ღ◈◈，地货比为0.92ღ◈◈，较去年提升0.12ღ◈◈，整体拿地质量提升ღ◈◈。公司2024年新增地块需支付335亿元ღ◈◈，对应权益比例68.93%ღ◈◈。公司2024年投资力度22.16%ღ◈◈，较2023年下滑ღ◈◈，主要受行业整体承压的影响ღ◈◈。从区域看ღ◈◈，公司2024年在“核心10城”投资占比达到90%ღ◈◈，一线pctღ◈◈，体现公司区域聚焦ღ◈◈、城市深耕的投资策略ღ◈◈。 财务管理稳健ღ◈◈：截至2024年末ღ◈◈，公司剔除预售账款的资产负债率为62.37%ღ◈◈，净负债率55.85%ღ◈◈，公司严控杠杆桂木亚沙美ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，公司货币资金余额1003.51亿元ღ◈◈，公司全年经营活动现金流量净额319.64亿元ღ◈◈，现金短债比1.59ღ◈◈，保持充足流动性ღ◈◈。融资成本上ღ◈◈，公司2024年综合资金成本2.99%ღ◈◈，较2024年初下降48bpღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈。债务结构稳固ღ◈◈，2024年公司落地经营性物业贷款92亿元ღ◈◈。 资产运营业态多元ღ◈◈：公司主要持有物业全口径收入74.64亿元ღ◈◈，同比增长12%ღ◈◈，EBITDA实现36.67亿元ღ◈◈，同比增长11%ღ◈◈。公司的运营管理持续强化ღ◈◈，2024年公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.42%ღ◈◈，同比提升0.2pctღ◈◈。重资产方面ღ◈◈，2024年公司新增23个资产项目ღ◈◈，对应经营面积101万方ღ◈◈。轻资产方面ღ◈◈，公司2024年新增轻资产管理面积91万方ღ◈◈，管理输出项目位于上海ღ◈◈、南京ღ◈◈、无锡ღ◈◈、成都ღ◈◈、武汉等核心城市桂木亚沙美ღ◈◈。公司资产管理业态多元化ღ◈◈，1）公司2024年产业园运营收入实现13.84亿元ღ◈◈，总经营建面261万方ღ◈◈，主要布局核心一ღ◈◈、二线年公司集中商业运营收入17.70亿元ღ◈◈，总经营建面277万方ღ◈◈；3）公寓业务实现收入12.45亿元ღ◈◈，已开业项目经营面积约144万方ღ◈◈；4）写字楼和酒店运营收入分别为13.49亿元ღ◈◈、10.18亿元ღ◈◈。公司已通过各REITs平台打通资产退出通道ღ◈◈，成功构建持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环体系ღ◈◈，截至2024年末ღ◈◈，公司通过REITs平台管理资产约59万方ღ◈◈，2024年管理口径收入达8.13亿元ღ◈◈，确立“投ღ◈◈、融ღ◈◈、建ღ◈◈、管ღ◈◈、退”的全生命周期发展模式. 投资建议ღ◈◈：2024年公司营收小幅增长ღ◈◈，受到行业整体承压的影响ღ◈◈，毛利下滑ღ◈◈，计提减值ღ◈◈，归母净利润下滑ღ◈◈。公司财务稳健ღ◈◈，严控杠杆ღ◈◈，保持充足流动性ღ◈◈，资产运营业务维持强运营能力ღ◈◈。根据行业整体情况ღ◈◈，我们预测公司2025-2027年归母净利润为48.67亿元ღ◈◈、54.92亿元ღ◈◈、59.79亿元的预测ღ◈◈，对应EPS为0.54元/股ღ◈◈、0.61元/股ღ◈◈、0.66元/股ღ◈◈，对应PE为18.06Xღ◈◈、16.00Xღ◈◈、14.70Xღ◈◈，维持“推荐”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：宏观经济不及预期的风险ღ◈◈、房地产销售不及预期的风险ღ◈◈、房价大幅度下跌的风险ღ◈◈、资金回流不及预期的风险ღ◈◈、债务偿还不及预期的风险ღ◈◈、运营业务不及预期的风险ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 销售拿地稳健积极ღ◈◈，结转毛利率下滑拖累利润ღ◈◈，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年年报ღ◈◈。公司收入同比增长ღ◈◈，归母净利润有所下滑ღ◈◈，行业排名保持稳定ღ◈◈，拿地聚焦核心城市ღ◈◈。受2020-2021年存量高价土地存货减值影响ღ◈◈，我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测ღ◈◈，预计公司2025-2027年归母净利润为59.7桂木亚沙美ღ◈◈、64.7ღ◈◈、70.1亿元ღ◈◈，EPS为0.66ღ◈◈、0.71ღ◈◈、0.77元ღ◈◈，当前股价对应PE14.7ღ◈◈、13.6ღ◈◈、12.5倍ღ◈◈。公司投资聚焦核心城市ღ◈◈，可售货源较充足ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 营业收入同比增长ღ◈◈，结转毛利率下滑拖累利润 2024年ღ◈◈，公司实现总营业收入1789.48亿元ღ◈◈，同比增长2.25%ღ◈◈；实现归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比减少36.09%ღ◈◈；实现扣非归母净利润24.49亿元ღ◈◈，同比下降57.27%ღ◈◈；公司2024年实现毛利率ღ◈◈、净利率分别为14.61%ღ◈◈、2.34%ღ◈◈，同比分别下降1.28pctღ◈◈、2.86pctღ◈◈；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元ღ◈◈，同比增长1.69%ღ◈◈，期末货币资金余额达1003.51亿元桂木亚沙美ღ◈◈。截至2024年末ღ◈◈，公司资产负债率66.67%ღ◈◈，剔除预收账款的资产负债率62.37%ღ◈◈、净负债率55.85%ღ◈◈、现金短债比为1.59ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。公司利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降ღ◈◈，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿+信用减值15.5亿）ღ◈◈。 销售排名保持稳定ღ◈◈，拿地聚焦核心城市 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元ღ◈◈，同比下降25.31%ღ◈◈，签约销售面积935.90万平方米ღ◈◈，同比下降23.50%ღ◈◈。2024年ღ◈◈，公司在西安ღ◈◈、长沙ღ◈◈、合肥ღ◈◈、南通ღ◈◈、徐州等五城销售金额排名位居第一ღ◈◈，公司全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五桂木亚沙美ღ◈◈。2024年ღ◈◈，公司累计获取26宗地块ღ◈◈，总计容建面约225万平方米ღ◈◈，总地价约486亿元ღ◈◈，投资强度22%ღ◈◈。公司在“核心10城”的投资金额占比分别达90%ღ◈◈，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%ღ◈◈。 资产运营业绩稳中有升ღ◈◈，坚决落实“AI+”战略 2024年ღ◈◈，公司主要持有物业全口径收入74.64亿元ღ◈◈，同比上涨12%ღ◈◈，EBITDA实现36.67亿元ღ◈◈，同比上涨11%ღ◈◈。公司积极探索多智能体交互ღ◈◈、多模态交互等前沿技术ღ◈◈，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能ღ◈◈，实现AI应用在智慧服务ღ◈◈、智慧空间ღ◈◈、智慧运营等更多细分场景的落地ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：市场恢复不及预期ღ◈◈、房价调控超预期ღ◈◈、多元化业务运营不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 投资要点 事件ღ◈◈：公司发布2024年年报ღ◈◈。2024年公司实现营收1789.5亿元ღ◈◈，同比增长2.3%ღ◈◈；归母净利润40.4亿元ღ◈◈，同比下降36.1%ღ◈◈。 结转带动营收小幅增长ღ◈◈，毛利下滑计提减值拖累业绩ღ◈◈。2024年受益于结转规模增长ღ◈◈，公司营业收入同比提升2.3%ღ◈◈。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为ღ◈◈：1）房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%ღ◈◈；2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%ღ◈◈、97.0%至15.5亿元ღ◈◈、44.8亿元ღ◈◈。 销售跻身行业前五ღ◈◈，坚持核心城市深耕策略ღ◈◈。2024年签约销售面积935.9万平方米ღ◈◈，签约销售金额2193.0亿元ღ◈◈，销售排名稳居行业TOP5梯队ღ◈◈，在行业下行周期中展现出较强的韧性ღ◈◈。公司坚持核心城市深耕策略ღ◈◈，在西安ღ◈◈、长沙ღ◈◈、合肥ღ◈◈、南通ღ◈◈、徐州销售金额位居首位ღ◈◈，在上海ღ◈◈、深圳ღ◈◈、苏州ღ◈◈、成都ღ◈◈、厦门等城市销售排名位居前五ღ◈◈。此外ღ◈◈，2024年公司打造多个优质标杆项目ღ◈◈，20余个项目首开去化率领先竞品25%ღ◈◈。 投资聚焦核心城市ღ◈◈，一线亿元ღ◈◈，投资强度同比下降16.5pct至22.2%ღ◈◈，权益地价约335亿元ღ◈◈，权益比例为68.9%ღ◈◈。公司坚持以销定产ღ◈◈、聚焦核心城市的投资策略ღ◈◈，2024年公司在“核心10城”的投资金额占比达90%ღ◈◈，其中在一线%ღ◈◈，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长ღ◈◈。 融资优势明显ღ◈◈，积极回购彰显信心ღ◈◈。2024年公司进一步压降融资成本ღ◈◈，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%ღ◈◈，融资成本处于行业低位ღ◈◈，融资优势明显ღ◈◈，全年新增公开市场融资154.6亿元ღ◈◈，票面利率均为同期同行业最低水平ღ◈◈。2024年10月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在12个月内回购公司3.51-7.02亿元股份ღ◈◈，用于注销并减少注册资本ღ◈◈，回购价格不超过15.7元/股ღ◈◈。截至2025年2月28日ღ◈◈，公司已支付1.4亿元用于回购股份ღ◈◈，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心ღ◈◈。 盈利预测与投资评级ღ◈◈：考虑到近年来房地产市场下行ღ◈◈，公司毛利率水平或受到影响ღ◈◈，同时考虑计提减值因素ღ◈◈，下调其2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元（前值为115.5/135.3亿元）ღ◈◈，2027年归母净利润为48.7亿元ღ◈◈，对应EPS为0.46/0.48/0.54元ღ◈◈，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0Xღ◈◈。公司作为地产龙头央企ღ◈◈，销售稳健富有韧性ღ◈◈、跻身行业前五ღ◈◈，投资聚焦高能级城市ღ◈◈，我们看好公司中长期发展ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：毛利率修复不及预期ღ◈◈；市场景气度恢复不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 事件 2025年3月17日ღ◈◈，公司发布2024年年报ღ◈◈：实现营收1789.48亿元ღ◈◈，同比+2.25%ღ◈◈；归母净利润40.39亿元ღ◈◈，同比-36.09%ღ◈◈。 点评 营收略增ღ◈◈，归母净利下降ღ◈◈，主因结转毛利率下滑及计提减值增加ღ◈◈。2024年公司开发业务的结转毛利率为15.58%ღ◈◈，同比下降1.53pctღ◈◈。2024年公司共计提资产减值准备59.44亿元（其中存货跌价准备35.75亿元）ღ◈◈，减少归母净利润43.44亿元ღ◈◈。 销售规模稳居行业第五ღ◈◈。24年公司销售金额2193亿元ღ◈◈，同比-25.3%（同期TOP10房企同比-24.4%）ღ◈◈，继续稳居克而瑞百强房企全口径销售额的第5名（与23年全年排名一致）ღ◈◈。 投资聚焦核心一二线亿元ღ◈◈，权益比例68.9%ღ◈◈。公司在“核心10城”的投资金额占比达90%ღ◈◈，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%ღ◈◈。 现金充裕ღ◈◈，资产负债扎实ღ◈◈。截至24年末ღ◈◈，公司剔预资产负债率62.37%（23年末62.41%）ღ◈◈、净负债率55.85%（23年末54.58%）ღ◈◈、现金短债比1.59（23年末1.28）ღ◈◈，“三道红线”始终处于绿档ღ◈◈。期末货币现金1003.51亿元ღ◈◈，同比+13.66%ღ◈◈，能以更安全的资产负债结构穿越行业周期ღ◈◈。 信用强ღ◈◈，融资畅通ღ◈◈，现金流量健康ღ◈◈。24年公司经营活动现金流净额319.64亿元ღ◈◈，同比+1.69%ღ◈◈。公司全年新增公开市场融资154.60亿元ღ◈◈，票面利率均为同期同行业最低水平ღ◈◈。24年末ღ◈◈，公司综合资金成本2.99%ღ◈◈，较年初降低48BPღ◈◈，保持行业最优水平ღ◈◈。 通过回购+分红ღ◈◈，持续强化股东回报ღ◈◈。24年公司修订了《未来三年（2023-2025年）股东回报规划》ღ◈◈，明确2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%ღ◈◈。24年公司通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元ღ◈◈，合计18.17亿元（占24年归母净利润45%）ღ◈◈，稳定投资预期ღ◈◈，提高股东回报ღ◈◈。 投资建议 计提资产减值后ღ◈◈，公司轻装上阵ღ◈◈，且25年前海高利润项目逐渐进入结转ღ◈◈，业绩有望触底回升ღ◈◈。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元申博ღ◈◈，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6%ღ◈◈。公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5xღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 风险提示 政策落地不及预期ღ◈◈；房地产市场销售持续低迷ღ◈◈；竣工不及预期ღ◈◈。

　　招商蛇口(001979) 销售表现维持稳定ღ◈◈，计提减值拖累业绩ღ◈◈，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年业绩快报及2024年度计提资产减值准备公告ღ◈◈，公司销售营业收入同比增长ღ◈◈，归母净利润同比下降ღ◈◈。受房地产市场整体震荡影响ღ◈◈，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加ღ◈◈，我们下调盈利预测ღ◈◈，预计公司2024-2026年归母净利润为40.4ღ◈◈、59.7ღ◈◈、64.7亿元（原50.9ღ◈◈、70.0ღ◈◈、74.0亿元）申博ღ◈◈，EPS为0.45ღ◈◈、0.66ღ◈◈、0.71元ღ◈◈，当前股价对应PE为22.0ღ◈◈、14.9ღ◈◈、13.8倍ღ◈◈，公司行业排名保持领先ღ◈◈，拿地持续聚焦核心城市ღ◈◈，优质土地储备充足ღ◈◈。公司积极获取土地ღ◈◈，拿地聚焦核心城市ღ◈◈，可售货源较充足ღ◈◈，融资渠道畅通ღ◈◈，看好未来市占率持续提升ღ◈◈，维持“买入”评级ღ◈◈。 营业收入同比增长ღ◈◈，计提减值拖累业绩 根据公司发布2024年业绩快报ღ◈◈，公司2024年实现营业总收入1789.48亿元ღ◈◈，同比增长2.25%ღ◈◈，实现营业利润90.00亿元ღ◈◈，同比下降36.54%ღ◈◈，实现归母净利润40.4亿元ღ◈◈，同比下降36.09%ღ◈◈。公司业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降ღ◈◈，以及计提房地产项目减值准备同比增加ღ◈◈。 资金情况边际改善ღ◈◈，销售排名保持稳定 2024年ღ◈◈，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元ღ◈◈，同比增长1.69%ღ◈◈；2024年末ღ◈◈，公司货币资金余额1003.51亿元ღ◈◈，同比增加120.62亿元ღ◈◈，增长13.66%ღ◈◈，现金短债比1.58ღ◈◈，同比提升0.3ღ◈◈。据克而瑞数据ღ◈◈，2024年1-12月公司全口径销售金额排名第5名ღ◈◈，公司在行业内排名保持相对稳定ღ◈◈。 减值准备计提充分ღ◈◈，利润压力有所释放 根据公司发布2024年度计提资产减值准备公告ღ◈◈，公司计提减值准备金额合计59.4亿元ღ◈◈，影响归母净利润43.4亿元ღ◈◈。计提减值准备金额中信用损失计提准备14.6亿元ღ◈◈，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7亿元ღ◈◈，长期股权投资减值准备7.26亿元ღ◈◈，商誉减值准备1.60亿元ღ◈◈。公司2024年度计提资产减值准备较为充分ღ◈◈，未来业绩有望进一步释放ღ◈◈。 风险提示ღ◈◈：市场恢复不及预期ღ◈◈、房价调控超预期ღ◈◈、多元化业务运营不及预期ღ◈◈。日化用品ღ◈◈。申博太阳城官网ღ◈◈，申博体育ღ◈◈。申慱sunbetღ◈◈，菲律宾申慱sunbet网址ღ◈◈。申博太阳城首页ღ◈◈。